マイホーム購入後の節税対策：「住宅ローン控除」を活用する
あなたは「人生で一番大きな買い物」が何か考えたことはあるでしょうか？
テレビやパソコンなど高価な物はたくさんありますが、一般人にとって最も高額な買い物は「マイホーム」になります。よほどの高級車を買っても、マイホームより値段が高くなることはありません。
昔はほとんどの人がマイホームに住んでいました。親から受け継いだり、自分で購入したりと、マイホームを持つまでの経緯は人それぞれです。ところが最近では「マイホームが欲しい」と考える人は少なくなってきました。
なぜなら数千万円ものローンを組むことが人生において大きなリスクになるからです。維持費や固定資産税も毎年のようにかかります。また、引っ越しができないのもマイホームのデメリットになります。
しかし、マイホームを持つことにはメリットもあります。マイホームを購入すると、「住宅ローン控除」が適用できるようになります。この節税制度を活用することにより、税金が安くなるのです。
※控除とは「一定の金額を差し引くこと」です
今回は「住宅ローン控除の仕組み」や「どれくらい税金が安くなるのか」などについて解説していきます。住宅ローン控除にはかなり大きな節税効果があるので、その概要をしっかりと把握しておきましょう。
住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除とは、「住宅ローンの残高に応じて税金が安くなる制度」のことです。この制度を活用することにより、住宅ローン残高の１％の金額を所得税から差し引くことができます。
例えば、住宅ローンが2,500万円残っているとします。その場合、控除額は「2,500万円×1％＝25万円」となるので、所得税が25万円も安くなります。
一般の家庭であれば、所得税の支払いが0円になるにケースもあります。住宅ローン控除にはそれほど大きな節税効果があるのです。
ちなみに、住宅ローン控除によって差し引かれる金額が所得税の金額を上回っても、差額を受け取れるわけではありません。所得税が20万円で、住宅ローン控除による控除金額が25万円でも、差額の5万円を受け取れるわけではないのです。
ただ、この場合は住民税が安くなります。差額分の5万円が、翌年の住民税から差し引かれます（住民税は前年の所得税をもとに計算されるため）。つまり、住宅ローン控除によって所得税と住民税の両方が安くなることがあるのです。
住宅ローン控除の適用期間と上限金額
住宅ローン控除が適用されるのは「ローンを組んでから10年間」と決まっています。11年目以降はこの制度が適用されないので、所得税が安くなることはありません。それにともない、翌年の住民税も通常通りに戻ります。
また、住宅ローン控除の上限金額は4,000万円と決められています。仮に1億円の住宅を購入しても、控除金額は年間で40万円までになります。
住宅ローン控除は所得税から直接差し引くことができる
住宅ローン控除には、配偶者控除や保険料控除などと大きく異なる特徴があります。それは所得「税」から直接差し引くことができるという点です。このメリットを理解するために、まずは他の控除について説明します。
配偶者控除や保険料控除などであれば、所得（収入から経費を差し引いた残りのお金）から一定の金額を差し引きます。つまり、「所得−控除金額」となり、そこから所得税を計算するわけです。具体的には以下のようなケースです。
【ケース1】
所得：200万円
控除額（配偶者控除など）：50万円 ※所得から差し引く
課税所得：200万円−50万円＝150万円
もし配偶者控除などを適用しなければ、課税所得は200万円のままであり、所得税は約10万円になります（計算方法は割愛します）。一方、控除を適用して課税所得が150万円になれば、所得税は約7万5千円になります。
今回のケースでは控除金額が50万円も違っても、所得税は2万5千円しか安くなりません。
それに対して住宅ローン控除の場合は、計算された所得「税」から一定の金額を直接差し引くことができます。つまり、「所得税−控除金額」となるのです。具体的には以下のようなケースです（今回は住宅ローン控除が15万円とします）。
【ケース2】
所得：200万円
控除額（住宅ローン控除）：15万円 ※所得「税」から差し引く
課税所得：200万円
所得からではなく、所得「税」から差し引くことができるため、税金の支払いが大幅に安くなります。今回のケースでは課税所得は200万円のままですが、所得税の支払いは0円になります（住宅ローン控除の控除金額が所得税額を上回ったため）。
この違いが「住宅ローン控除は配偶者控除や保険料控除よりも節税効果が大きい」といわれる理由です。
確定申告を行うことで住宅ローン控除が適用になる
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告を行わなければなりません。自営業の人であれば毎年確定申告を行うので、それに合わせて住宅ローン控除の申告を行います。
それに対してサラリーマンであれば、住宅ローンを組んだ1年目に確定申告を行い、2年目以降は年末調整で控除されることになります。サラリーマンであっても、マイホームを購入した場合は確実に確定申告を行うようにしてください。
以上のように、住宅ローン控除を活用すると所得税や住民税の支払いをかなり少なくすることができます。ただ、住宅ローン控除のメリットだけを考えてマイホームを購入するのは考え物です。前述のとおり、マイホームにはメリットもデメリットもあるからです。
ちなみに私はマイホームを買うつもりはありません。数千万円ものローンを組みたくはありませんし、引っ越しができないというのも自分のライフスタイルに合わないからです。そのため、これからも自由度が高い賃貸住宅に住みたいと考えています。
ただ、マイホームを購入するかどうかはその人の人生プランによります。もしあなたがマイホームを購入するのであれば、「住宅ローン控除」のことを必ず思い出してください。
まとめ
・住宅ローン控除とは、「住宅ローンの残高に応じて税金が安くなる制度」のことである。この制度により、住宅ローン残高の１％の金額を所得税から差し引くことができる。
・住宅ローン控除が適用されるのは、ローンを組んでから10年間である。
・住宅ローン控除を受けるためには、確定申告を行わなければならない。
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