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住宅ローンの選び方:「返済方法」と「金利の種類」を理解する

住宅ローンの選び方:「返済方法」と「金利の種類」を理解する

マイホームを購入するときは、住宅ローンを組むのが一般的です。数千万円のマイホームを、一括で買える人はほとんどいません。

 

住宅ローンには、さまざまな種類があります。細かい違いまで含めると、ほとんど無数に近いといってよいでしょう。そのため、一つ一つの住宅ローンがオリジナルのようなものと思ってください。

 

それぞれが違うとは言っても、大きく分類できるポイントがあります。それは、「返済方法」と「金利の種類」です。それらの違いによって、住宅ローンの内容は大きく変わってきます。

 

この違いを理解することにより、人生プランや日本の経済状況に合わせた住宅ローンを組むことができます。

 

今回は、「住宅ローンの返済方法」と「住宅ローンの金利の種類」について解説していきます。

 

住宅ローンの返済方法
住宅ローンの返済方法には、「元利(がんり)均等返済」と「元金(がんきん)均等返済」の2種類があります。

 

元利(がんり)均等返済:返済額(元金+利息)が変わらない返済方法

 

住宅ローンは、毎月返済するように組まれていることが多いです。元利均等返済なら、返済額が常に一定になので、毎月の出費を計算しやすくなります。

 

一方で、返済額が変わる住宅ローンも存在します。このようなものとして、元金均等返済があります。

 

元金(がんきん)均等返済:返済額(元金+利息)が減っていく返済方法

 

返済額が減っていくということは、初期の頃の返済額が多いということです。「早いうちにたくさん返済しておきたい」と考える人に向いている返済方法といえます。ちなみに、私もこのように考えるタイプです。

 

住宅ローンの選び方:「返済方法」と「金利の種類」を理解する

 

元利均等返済と元金均等返済で、どちらが良いというのは一概にはいえません。ただ、一度(毎月)の返済額が一定で、家計の出費として計算しやすい「元利均等返済」のほうが一般的です。

 

住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの返済方法は2種類ありますが、住宅ローンの「金利」の種類も同様に2種類存在します。それは、「固定金利」と「変動金利」です。

 

固定金利:金利が固定されています。金利が一定なので、返済額が一定になります。
※厳密に言うと元利均等返済(返済額一定)の場合のみ一定になりますが、元金均等返済(返済額変動)の場合も短期的に見るとほぼ一定です。

 

契約したときの金利のまま変わらないので、低い金利で契約できればトータルの返済額が少なくてすみます。

 

変動金利:金利が変動します。そのため、返済額も変動します。低い金利のときは返済額が少なく、高い金利のときは返済額が多くなります。

 

金利の低い期間が長ければ、変動金利ではトータルでの返済額が少なくてすみます。逆に、金利が高い期間が長ければ、トータルでの返済額が多くなります。金利はその時々の経済状況によって決まるので、自分でコントロールすることはできません。

 

固定金利が良かったのか、変動金利が良かったのかは、払い終わってみないと分かりません。経済状況を予想することにより、ある程度の目測を立てることはできますが、契約時点ではどちらが得なのかを知ることができないのです。

 

景気と金利の関係
金利は、景気の影響を強く受けます。

 

不景気のときは金利が低くなります。国や銀行は金利を低くすることで、お金の貸し借りを増やし、経済を活性化しようとします。

 

反対に、好景気のときは金利が高くなります。国や銀行は金利を高くすることで、お金の貸し借りを抑え、経済を沈静化しようとします。

 

つまり、「住宅ローンの金利だけ」を見れば不景気のほうが良いということになります。実際に、バブル崩壊後の不景気では、固定金利も変動金利も低金利の時期が続きました。

 

ただ、不景気では収入なども減ってしまうため、必ずしもそのときに住宅ローンを組めば良いというわけではありません。いくら金利が低くて出ていくお金が少なくなるとはいっても、不景気では仕事による収入(入ってくるお金)も少ないので、住宅ローンを支払えなくなってしまうリスクがあるのです。

 

明確な基準はありませんが、基本的に不景気のときは固定金利よりも変動金利のほうが低く設定されます。逆に、好景気のときは固定金利よりも変動金利のほうが高く設定されます。そのため、バブル崩壊後以降は変動金利を選んだ人が得をしたことになります。

 

このまま不景気が続けば変動金利のほうが良いのですが、将来、金利が上がらないとも言い切れません。

 

ただ、日本の景気が良くなることは考えにくいです。そのため、低金利の状況は続く可能性が高いです。

 

それでも、金利が上昇して返済額が大きくなるのが不安なら、固定金利を選択するべきです。これには前述の通り、正解はありません。

 

以上のように、返済方法と金利の種類について理解することは大切です。経済の動向を考え、自分で納得のいく住宅ローンの選択をするようにしましょう。


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