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住宅ローンの金利:「固定金利型」「固定期間選択型」「変動金利型」の違い

住宅ローンの金利:「固定金利型」「固定期間選択型」「変動金利型」の違い

 

住宅ローンを組むときに、どうしても気になってしまうのが「金利」です。住宅ローンを契約する人は「金利にはどのような種類があるの?」や「できるだけ安い金利で契約したい」など、金利についての疑問や希望を持っています。

 

金利が何%になるかはその時々の経済状況によって変動するので何ともいえませんが、「金利の種類」は自分で選択することができます。ライフプランに合った金利を選べば、将来に渡って安定してローンを払うことができます。

 

そこで今回は「金利の種類」について解説していきます。住宅ローンの金利には「固定金利型」、「固定期間選択型」、「変動金利型」の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあるのです。それらの特徴をよく把握した上で、どの金利を選ぶかを検討するようにしてください。

 

固定金利型

固定金利型は契約時からローンを払い終えるまで金利が変わりません。そのため、「低金利で契約できれば、総返済額を少なくすることができる」というメリットがあります。一方、「ローンを払い終えるまで変動金利型に変更することができない」ことがデメリットになります。

 

厳密にいうとローンの返済方法に元利均等返済(※1)を選んだ場合のみ金利が一定になります。ただ、元金均等返済(※2)を選んだ場合でも、金利が大きく変動することはありません。

 

※1 月々の返済額が変わらない返済方法
※2 月々の返済額が減っていく返済方法

 

固定期間選択型

固定期間選択型では金利が一定期間変わりません。ただ、5年や10年など決められた期間に達したら、固定期間選択型か変動金利型か選択しなければなりません。固定期間選択型を継続した場合は、その時点から再び金利が固定されます。また、固定期間中は変動金利型に変更することはできません。

 

変動金利型

変動金利型は一定期間ごとに金利が変わります。低金利のときは毎月の返済額が少なくなり、高金利のときは毎月の返済額が多くなります。また、「ローンを払い終えるまで固定金利型に変更することはできない」というデメリットがあります。

 

低金利の期間が長ければ総返済額が少なくすみますが、高金利の期間が長ければ総返済額が多くなります。金利はその時々の経済状況によって銀行が決めるので、自分でコントロールすることができません。そのため、変動金利型を選んだ場合、総返済額がいくらになるかはローンを払い終わってみないとわかりません 。

 

住宅ローンが本格的に始まったのは1970年代です。その時代はほとんどの人が変動金利を選んでいました。当時の固定金利は非常に高かったのです。

 

ところが、バブルの影響で変動金利がどんどん高くなっていきました。一時は10%に近づいたこともあったほどです。そのため、固定金利を選ぶ人が増えてきました。

 

現代では固定金利型を選択している人がわずかに多いです。ただ、景気低迷による金利の低さに目を付け、変動金利型を選択する人が増えてきています。

 

明確な基準はありませんが、基本的に不景気のときは固定金利よりも変動金利のほうが低く設定されることが多いです。逆に、好景気のときは固定金利よりも変動金利のほうが高く設定されます。

 

固定金利が良かったのか、変動金利が良かったのかは、払い終わってみないと分かりません。経済状況を予想することによりある程度の予測を立てることはできますが、契約時点ではどちらが得なのかを知ることができないのです。こればかりはその人の考え方によるので、契約時にしっかりと検討して選択することが大切です。

 

変動金利型を選ぶべき理由

一概にはいえませんが、現代の低金利の状況を鑑みると、私としては変動金利型を選んでおく方が無難に思えます。なぜなら金利と景気は連動しているからです。

 

不景気のときは金利が低くなります。なぜなら、経済を活性化するために、国や銀行が金利を下げるからです。金利が下がれば住宅ローンが組みやすくなりますし、その他のお金の貸し借りも増えていきます。そして、経済が活性化していくのです。

 

反対に、好景気のときは金利が高くなります。国や銀行は金利を高くすることで、お金の貸し借りを抑え、経済の沈静化を狙います。好景気も続き過ぎると、バブルのようになることがあるからです。

 

そして、前述のとおり、不景気のときは固定金利よりも変動金利の方が低く設定されることが多いです。今後も日本の景気が良くなることは考えにくいため、変動金利型を選んでおいても金利が上昇する可能性は低いでしょう。

 

これらの背景も踏まえ、自分と家族にとってベストな選択をすることが大切です。住宅ローンの契約は一生に一回の出来事なので、後悔のないようによく考えて決めてください。

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